Atualização para IRPF 2027 (ano-base 2026): As regras descritas neste guia permanecem válidas. Assim que o programa do IRPF 2027 for liberado pela Receita, verificaremos se houve mudanças nos códigos ou fichas e atualizaremos este conteúdo.
Declarar Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) no Imposto de Renda é uma das tarefas que mais geram dúvidas entre investidores. A complexidade não está na quantidade de informações, mas na diversidade de eventos que podem ocorrer com esse tipo de ativo.
Diferentemente da renda fixa ou de ações, os FIIs podem gerar três tipos distintos de rendimento, cada um com tratamento tributário próprio.
| Tipo | O que é | IR | Onde declarar no IRPF |
|---|---|---|---|
| Dividendos (rendimentos) | Distribuição mensal dos aluguéis dos imóveis do fundo | Isento (desde que atendidas as condições legais) | Rendimentos Isentos e Não Tributáveis – Linha 26 (Outros) |
| Ganho de capital | Lucro obtido com a venda de cotas por valor superior ao custo de aquisição | 20% sobre o lucro líquido | Renda Variável → Operações em Bolsa / Ganhos de Capital |
| Amortização | Devolução parcial do capital investido (ex: venda de um imóvel pelo fundo) | Geralmente isenta, mas reduz o custo médio das cotas | Depende da natureza; verificar informe da corretora |
Este guia foi elaborado para que você não erre nenhum desses lançamentos e evite problemas com a malha fina.
Declarar as cotas que você possui (Bens e Direitos)
Se você tinha cotas de FII em 31 de dezembro de 2026, precisa declará-las na ficha de Bens e Direitos. Este é um passo obrigatório para qualquer investidor que possua cotas no encerramento do ano-calendário.
Caminho no programa: Bens e Direitos → Grupo 07 (Fundos) → Código 03 (Fundos de Investimento Imobiliário)
O que preencher em cada campo
| Campo | O que colocar |
|---|---|
| CNPJ | CNPJ do fundo (consta no informe de rendimentos e no site da B3) |
| Discriminação | Nome do fundo, código de negociação (ex: HGLG11, KNCR11, BRCR11), quantidade de cotas e nome da corretora onde estão custodiadas |
| Situação em 31/12/2025 | Custo de aquisição total: quantidade de cotas × preço médio de compra (até 31/12 do ano anterior) |
| Situação em 31/12/2026 | Custo de aquisição total atualizado: quantidade de cotas × preço médio de compra (até 31/12 do ano corrente), deduzindo eventuais amortizações recebidas |
Atenção: o valor a informar é o custo de aquisição, e não o valor de mercado (cotação) das cotas. O IRPF não registra a valorização não realizada. O preço médio deve ser calculado considerando todas as compras e os custos de corretagem, que entram no custo total.
Exemplo prático
Se você recebeu amortização durante o ano, o preço médio deve ser reduzido. Por exemplo, se recebeu R$ 2,00 por cota de amortização, o custo médio de R$ 96,00 cairia para R$ 94,00, e o valor em Bens e Direitos seria R$ 18.800,00 (200 × R$ 94,00).
Dividendos de FIIs: Onde Declarar?
Os dividendos mensais distribuídos pelos FIIs são isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas, desde que o fundo cumpra os requisitos legais: ter pelo menos 50 cotistas, ser negociado em bolsa e o investidor deter menos de 10% do total de cotas do fundo. Essas condições são quase sempre atendidas pelos FIIs listados na B3.
Apesar de isentos, eles obrigatoriamente devem ser declarados. A omissão de rendimentos isentos é uma das principais causas de malha fina, pois a Receita Federal recebe essas informações diretamente das corretoras e administradoras.
Caminho no programa: Rendimentos Isentos e Não Tributáveis → Linha 26 – Outros
O que preencher
| Campo | O que colocar |
|---|---|
| Tipo de beneficiário | Titular (ou dependente, se o FII estiver em nome dele) |
| CNPJ/CPF da fonte pagadora | CNPJ do fundo (ou, em alguns casos, o CNPJ da administradora – verifique seu informe de rendimentos, a Receita tem aceitado ambos) |
| Nome da fonte pagadora | Nome completo do fundo |
| Valor | Total de dividendos recebidos daquele fundo no ano de 2026 |
Regra de ouro: faça um lançamento separado para cada fundo que você possui. Não some todos em um único campo. Isso facilita a conferência pela Receita e reduz o risco de inconsistências.
Se você possui 10 FIIs diferentes, terá 10 linhas na ficha de Rendimentos Isentos. O informe de rendimentos da sua corretora já traz o total anualizado de dividendos por fundo. Você não precisa somar mês a mês manualmente.
Ganho de Capital na Venda: Como Calcular o IR
Este é o ponto mais delicado e onde os investidores mais cometem erros. Vender cotas de FII com lucro gera tributação imediata, e o pagamento deve ser feito antes mesmo da entrega da declaração anual.
Alíquota e prazo de pagamento
- Alíquota: 20% sobre o lucro líquido da operação
- Isenção: Não existe isenção para vendas de valor inferior a R$ 20.000,00, ao contrário do que ocorre com ações
- Prazo de pagamento: o DARF deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte à venda. Exemplo: se você vendeu em 15 de abril de 2026, o DARF vence em 29 de maio de 2026 (último dia útil do mês de maio)
Como calcular o ganho de capital
O custo de aquisição deve ser calculado usando o preço médio ponderado de todas as compras que você fez daquele FII. Isso inclui o valor pago pelas cotas mais os custos de corretagem e emolumentos.
Exemplo detalhado
| Data | Operação | Quantidade | Preço unitário | Valor total |
|---|---|---|---|---|
| 10/01/2026 | Compra | 100 cotas | R$ 85,00 | R$ 8.500,00 |
| 15/03/2026 | Compra | 50 cotas | R$ 95,00 | R$ 4.750,00 |
| Total | 150 cotas | R$ 13.250,00 |
- Preço médio = R$ 13.250,00 ÷ 150 = R$ 88,33 por cota
Em 20/08/2026, você vende 80 cotas a R$ 110,00:
- Valor da venda = 80 × R$ 110,00 = R$ 8.800,00
- Custo das cotas vendidas = 80 × R$ 88,33 = R$ 7.066,40
- Ganho de capital bruto = R$ 8.800,00 – R$ 7.066,40 = R$ 1.733,60
Supondo custos de corretagem e emolumentos de R$ 20,00:
- Ganho de capital líquido = R$ 1.733,60 – R$ 20,00 = R$ 1.713,60
- IR devido = 20% × R$ 1.713,60 = R$ 342,72
Como pagar o DARF
- Acesse o e-CAC (ecac.receita.fazenda.gov.br) ou o Sicalc (disponível no site da Receita Federal)
- Selecione o código de receita 6015 (Ganhos de Capital – Mercado de Renda Variável)
- Preencha o período de apuração (mês e ano da venda, ex: 08/2026)
- Informe o valor do imposto apurado (R$ 342,72 no exemplo)
- Gere o DARF e pague até a data de vencimento
Importante: guarde os comprovantes de pagamento dos DARFs. Eles serão necessários para preencher a declaração anual.
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Como lançar na declaração anual
Os ganhos de capital de FIIs vendidos durante o ano vão na ficha Renda Variável → Operações em Bolsa. O programa do IRPF tem uma seção específica para operações com FIIs.
Você deve informar, mês a mês:
- O valor bruto das vendas
- O custo de aquisição
- O ganho de capital apurado
- O valor do IR pago via DARF (código 6015)
Se você pagou os DARFs corretamente ao longo do ano, o imposto já está quitado. A declaração anual apenas consolida as informações e confirma se os pagamentos foram feitos.
Amortização de Cotas: O Que Fazer na Declaração?
A amortização ocorre quando o fundo imobiliário devolve parte do capital investido aos cotistas. Isso pode acontecer, por exemplo, quando o fundo vende um imóvel e distribui o valor arrecadado.
Diferença entre amortização e dividendo
- Dividendo: é rendimento (aluguel), portanto, isento de IR
- Amortização: é devolução de capital, portanto, reduz o custo médio de aquisição das suas cotas
Exemplo
- Você comprou 100 cotas a R$ 100,00 → custo médio = R$ 100,00
- O fundo distribui R$ 5,00 por cota a título de amortização
- Novo custo médio = R$ 100,00 – R$ 5,00 = R$ 95,00
Como declarar
A amortização geralmente é informada na ficha de Rendimentos Isentos e Não Tributáveis, linha 26 – Outros. Porém, o tratamento exato depende da natureza da amortização. O informe de rendimentos da sua corretora especificará se ela deve ser lançada como rendimento isento, tributável ou se apenas reduz o custo médio sem necessidade de lançamento adicional.
Nunca deixe de verificar o informe de rendimentos para cada amortização recebida. Em alguns casos, a amortização pode ser tributada se o valor devolvido superar o custo médio restante das cotas.
Prejuízo com FIIs: Como Compensar no IR?
Se você vendeu cotas de FII com prejuízo, esse valor pode ser compensado com ganhos futuros obtidos com a venda de FIIs.
Regras importantes
- A compensação é mensal. Você compensa os prejuízos do mês com os lucros do mesmo mês e, se sobrar, com lucros dos meses seguintes
- Não é possível compensar prejuízos de FII com lucros de ações, pois são categorias distintas no sistema da Receita
- O prejuízo deve ser registrado na ficha de Renda Variável no mês em que ocorreu
Exemplo prático
| Mês | Operação | Resultado |
|---|---|---|
| Março | Venda de FII A | Prejuízo de R$ 800,00 |
| Junho | Venda de FII B | Lucro de R$ 1.500,00 |
- Ganho tributável em junho = R$ 1.500,00 – R$ 800,00 (compensação) = R$ 700,00
- IR a pagar em junho = 20% × R$ 700,00 = R$ 140,00
Como fazer na prática: ao preencher a ficha de Renda Variável, o programa do IRPF pergunta se você tem prejuízos a compensar. Você informa o valor, e o sistema calcula automaticamente a compensação.
Você realmente precisa declarar?
Nem todo mundo que possui FIIs está obrigado a declarar o IRPF. A obrigatoriedade depende do enquadramento em alguns critérios da Receita Federal.
Você precisa declarar se
- Vendeu cotas com lucro sujeito à tributação (independentemente do valor)
- Recebeu rendimentos isentos (dividendos de FII) em valor superior a R$ 200.000,00 no ano de 2026
- Possuía, em 31 de dezembro de 2026, bens e direitos (incluindo cotas de FII) com valor total superior a R$ 300.000,00
- Realizou operações em bolsa com valor total de vendas superior a R$ 40.000,00 no ano (aplica-se a FIIs também)
- Passou a residir no Brasil em qualquer mês do ano e se encontrava nessa condição em 31 de dezembro
Mesmo que você não se enquadre em nenhum desses critérios, pode declarar voluntariamente para regularizar sua situação, comprovar renda ou evitar problemas futuros.
Checklist: Documentos para Declarar FIIs
Antes de abrir o programa do IRPF, organize os seguintes documentos:
- Informe de rendimentos de cada corretora onde você tem FIIs (disponível a partir de fevereiro de 2027 para o ano-base 2026)
- Notas de corretagem de todas as compras e vendas realizadas durante o ano de 2026
- DARFs pagos ao longo do ano (código 6015) – guarde os comprovantes
- Quantidade de cotas em 31/12/2026 e o preço médio de aquisição de cada FII
- CNPJ de cada FII – disponível no informe de rendimentos e no site da B3
Erros Comuns que levam à Malha Fina
| Erro | Consequência | Como evitar |
|---|---|---|
| Esquecer de declarar dividendos isentos | Malha fina por omissão de rendimentos | Declare sempre, mesmo isentos. As corretoras enviam os dados para a Receita |
| Declarar o valor de mercado das cotas em Bens e Direitos | Patrimônio declarado incorretamente | Use o custo de aquisição, não a cotação atual |
| Não pagar o DARF no mês seguinte à venda | Multa e juros por atraso | O IR sobre ganho de capital é de apuração mensal, não anual |
| Compensar prejuízo de FII com lucro de ações | Compensação indeferida pela Receita | São categorias distintas e a Receita não permite essa compensação |
| Não reduzir o custo médio em caso de amortização | Pagamento de IR maior do que o devido em uma venda futura | Atualize o preço médio sempre que receber amortização |
Conclusão
Declarar FIIs no Imposto de Renda exige atenção a três tipos de eventos distintos: dividendos isentos, ganho de capital e amortizações. Cada um deles tem regras próprias de preenchimento e tributação.
A lógica correta é:
- Cotas em carteira: Bens e Direitos (Grupo 07, Código 03) com custo de aquisição
- Dividendos recebidos: Rendimentos Isentos e Não Tributáveis (Linha 26)
- Ganho de capital: Renda Variável com DARF mensal (código 6015) pago até o último dia útil do mês seguinte
- Amortização: verificar informe da corretora para tratamento correto
Usando o informe de rendimentos, as notas de corretagem e seguindo o passo a passo deste guia, a declaração de FIIs costuma ser simples e leva poucos minutos. O mais importante é não deixar nenhum rendimento isento de fora, pois as corretoras já informam esses dados automaticamente ao Fisco.
Este conteúdo tem caráter puramente informativo e educacional. Para situações específicas ou dúvidas complexas, consulte um contador de sua confiança. As regras do Imposto de Renda podem ser alteradas pela Receita Federal a qualquer momento.
Perguntas Frequentes (FAQ)
Os dividendos de FIIs são isentos de IR?
Sim, os rendimentos (dividendos) distribuídos por FIIs são isentos de IR para pessoas físicas, desde que o fundo tenha pelo menos 50 cotistas, as cotas sejam negociadas exclusivamente em bolsa ou mercado de balcão organizado e o cotista não possua mais de 10% do total de cotas do fundo. Mesmo isentos, devem ser declarados na ficha de Rendimentos Isentos e Não Tributáveis, código 26 – Outros.
Preciso pagar IR quando vendo cotas de FII com lucro?
Sim. O ganho de capital na venda de cotas de FII é tributado em 20% sobre o lucro, independente do valor vendido. Não existe a isenção de R$ 20 mil que existe para ações. O imposto deve ser pago via DARF (código 6015) até o último dia útil do mês seguinte à venda.
Como calculo o ganho de capital na venda de FII?
Ganho de capital = valor de venda – custo de aquisição (preço médio ponderado × quantidade vendida). Se você comprou 100 cotas a R$ 90 e vendeu por R$ 110, o ganho é R$ 2.000. O IR é 20% sobre esse valor = R$ 400, pago via DARF. Não se esqueça de incluir os custos com corretagem e emolumentos, que podem ser abatidos para reduzir a base de cálculo.
O que é amortização de FII e como declarar?
Amortização é quando o fundo devolve parte do capital investido aos cotistas – diferente do dividendo, que é rendimento. A amortização reduz o custo médio de aquisição das suas cotas. Na declaração, ela geralmente vai na ficha de Rendimentos Isentos (linha 26 – Outros), mas o tratamento exato deve ser verificado no informe da corretora, pois pode variar conforme a natureza da amortização.
Onde encontro as informações para declarar FIIs?
No informe de rendimentos da sua corretora (disponível a partir de fevereiro). O documento já separa dividendos isentos, amortizações e eventuais rendimentos tributáveis de cada FII. Você também pode consultar as notas de corretagem de cada operação para confirmar os valores.
Se eu vender FII com prejuízo, posso compensar?
Sim. O prejuízo apurado na venda de cotas de FII pode ser compensado com ganhos futuros obtidos com a venda de FIIs. A compensação é mensal e deve ser registrada na ficha de Renda Variável do mês em que ocorreu o prejuízo. Não é possível compensar prejuízos de FII com lucros de ações, pois são categorias diferentes.
Todo mundo que tem FII precisa declarar IR?
Nem todo mundo, mas a maioria sim. Você está obrigado a declarar se: (i) vendeu cotas com lucro sujeito à tributação; (ii) os rendimentos isentos de FII somaram mais de R$ 200.000,00 no ano; ou (iii) tinha bens (incluindo cotas) com valor total superior a R$ 300.000,00 em 31 de dezembro. Mesmo quem não se enquadra pode declarar para regularizar a situação.